生前贈与と不動産名義変更のご相談
生前贈与は、相続が発生する前に、財産を配偶者、子ども、孫などへ移転する方法の一つです。
不動産を生前贈与する場合には、贈与契約書の作成・所有権移転登記、贈与税・不動産取得税・登録免許税など、事前に確認すべき内容があります。
また、生前贈与だけで相続対策がすべて解決するわけではありません。ご本人の生活資金、他の相続人との公平性、将来の相続への影響を整理したうえで進めることが大切です。
生前贈与は、贈与する財産、贈与を受ける方、ご家族の状況、税金、登記の有無によって進め方が変わります。特に不動産の贈与では、名義変更と税金の確認が重要になります。
生前贈与とは
生前贈与とは、ご本人が生きている間に、財産を配偶者、子ども、孫などへ無償で移転することです。相続とは異なり、誰に、いつ、どの財産を渡すのかを生前に決められるため、相続対策や資産承継の方法として検討されます。
主なポイントと留意事項は以下の通りです。
贈与税には、受贈者（もらう側）一人あたり年間110万円の基礎控除があります。これ以下の金額であれば、贈与税はかからず、申告も不要です。なお、年間110万円を超える場合には、将来的なトラブル防止や客観的な証拠として、贈与契約書を作成することをおすすめします。
相続開始前3年（※法改正により順次期間が延長される可能性があります）以内に受けた贈与は、相続財産に加算して相続税を計算するというルールがあります。
「住宅取得等資金の非課税特例」や「教育資金の一括贈与の非課税特例」など、条件を満たせば一定額まで非課税になる制度があります。
相続発生時には、税理士により過去10年間のお金の流れが詳細に確認されます。生前の贈与が適切に行われていたかを証明できるよう、日頃から資金移動の記録を明確に残しておくことが重要です。
不動産を生前贈与する場合
土地や建物を生前贈与する場合には、贈与契約書の確認・所有権移転登記を行います。
不動産は現金と異なり評価額が高額になりやすく、登記後は簡単に戻せないため、特に慎重な判断が必要です。
固定資産税評価額、贈与税、登録免許税、不動産取得税、住宅ローンや抵当権の有無を確認し、相続で取得する場合との費用差も比較しておくことが大切です。
また、不動産の贈与は特別受益や遺留分の問題になりやすいため、他の相続人との関係や将来の売却・管理方法も含めて、司法書士・税理士と確認しながら進めることをおすすめします。
相続の場合、登録免許税は固定資産税評価額の0.4％と低く、不動産取得税もかかりません。小規模宅地等の特例などを利用できる場合もあり、費用を抑えやすい方法です。
生前に特定の方へ不動産を引き継がせたい場合や、将来の値上がり対策、家賃収入を早めに移転したい場合には、生前贈与が有効になることがあります。
生前贈与では、登録免許税が固定資産税評価額の2.0％となり、不動産取得税も発生します。相続税が基礎控除内に収まる場合には、かえって贈与コストが割高になることがあります。
不動産を相続で承継する方がよいのか、生前贈与で先に名義変更する方がよいのかは、税金、登記費用、家族関係、将来の活用方法によって変わります。事前に比較したうえで判断することが大切です。
贈与税・不動産取得税の確認
生前贈与では、贈与税・不動産取得税だけでなく、所有権移転登記に必要な登録免許税が発生する場合があります。
不動産を贈与する場合、登録免許税は固定資産税評価額の2.0％、不動産取得税は土地・住宅で3.0％程度かかるため、相続による名義変更より費用が高くなることがあります。
また、相続時精算課税制度や配偶者控除などを利用できる場合でも、将来の相続税へ影響するため、税理士と連携して事前に試算することが大切です。
一定の親子・祖父母と子・孫の間で選択できる制度で、累計2,500万円まで贈与税が非課税になります。ただし、贈与者が亡くなった際には相続財産に加算して相続税を計算します。
婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその購入資金を贈与する場合、一定額まで贈与税が控除される制度です。
生前贈与は一度行うと簡単には戻せません。贈与税・不動産取得税・将来の相続税と、登録免許税・登記費用を比較し、税理士にシミュレーションを依頼したうえで判断することをおすすめします。
相続人とのバランス
生前贈与は、贈与を受ける方にとってメリットがある一方で、他の相続人との間で不公平感が生じる場合があります。
また、相続時には預貯金の入出金履歴や不動産登記の履歴から、生前贈与の内容が判明しやすく、特に「遺留分」の侵害や「特別受益」としての持ち戻しが争点となることがあります。
特定の相続人への贈与が大きく偏っている場合、家族間の不信感や相続トラブルにつながる可能性があるため、贈与の目的や意図を明確にし、可能であれば家族間で事前に共有しておくことが大切です。
このような場合にご相談ください
ご相談から手続きまでの流れ
贈与する目的、不動産の内容、ご家族の状況を確認します。
税理士が贈与税・不動産取得税・将来の相続税への影響を確認し、司法書士が登記手続きや必要書類を確認します。
司法書士と税理士が連携し、名義変更と税務の両面から内容を整理します。
司法書士が贈与契約書の確認、所有権移転登記などを進めます。
生前贈与の相談時に確認したい主な内容
生前贈与では、贈与する財産、贈与を受ける方、税金、登記、将来の相続への影響を整理することが重要です。