不動産売買契約後の基本的な流れ
売買契約後は、司法書士・金融機関と連携し、決済と登記の準備を進めます。
抵当権、融資利用、住所変更、権利証紛失、共有名義などがある場合は、早めの確認が大切です。
不動産売買は、不動産や売主様、買主様の状況によって進め方が変わります。該当する内容を確認し、決済前に必要書類や登記手続きを整理しておきましょう。
通常の売買契約後の流れ
売買契約後から、決済・登記完了までの一般的な流れです。
③ 登記費用の見積もり
登記費用の見積もりには、最新の固定資産税評価証明書が必要になります。
④ 本人確認・書類確認
本人確認・書類確認は、司法書士との面談により行います。
決済日前に事前確認をしておくことで、当日の書類不備や確認不足によるトラブルを軽減することができます。
⑥ 登記書類への記名押印
決済日に、売主様・買主様から登記書類へ記名押印をいただきます。
⑤ 決済直前の謄本確認・⑧ 法務局への登記申請
決済直前の謄本確認ならびに法務局への登記申請は、司法書士が行います。
売主に抵当権がある場合
売主様の不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合は、原則として抵当権を抹消してから、買主様への所有権移転登記を行います。
通常の売買契約後の流れを基本としつつ、残代金決済・着金確認のタイミングで、売主様のローン完済と抵当権抹消の手続きが加わります。
通常は、残代金の受領、ローンの完済、抵当権抹消登記、所有権移転登記を同じ日に行います。
買主が融資を利用する場合
買主様が住宅ローンなどの融資を利用する場合は、金融機関の審査、金銭消費貸借契約、融資実行日の確認が必要になります。
売買契約を締結する前に、金融機関へ仮審査を行っておくことが一般的です。
売買契約締結後に本審査を行い、③本審査・承認の結果を確認します。
本審査の承認後、④金銭消費貸借契約の締結と融資実行日の調整を金融機関と行います。
売主に住所変更・氏名変更がある場合
売主様に住所変更・氏名変更がある場合は、登記簿上の住所・氏名と現在の内容を確認します。
住所の確認は、住民票や戸籍の附票などをもとに行います。
住民票の住所と登記簿上の住所が異なる場合は、売買契約締結後、決済前までに住所変更登記を行う必要があります。
権利証を紛失している場合
権利証または登記識別情報を紛失している場合、再発行はできません。
そのため、登記申請を行うには、司法書士による本人確認情報の作成、事前通知制度、公証人による認証などの方法を検討する必要があります。
不動産が共有名義の場合
不動産が共有名義の場合、売却や抵当権設定などの重要な手続きには、原則として共有者全員の同意が必要です。
共有者の一部だけで勝手に売却や契約を進めることはできないため、全員の意思確認、本人確認、必要書類の確認を行います。
契約や決済には、原則として共有者全員の出席が必要です。ただし、出席が難しい場合は、実印を押印した委任状と印鑑証明書により代理人で対応できる場合があります。
共有者の中に、権利証を紛失している方、高齢で判断能力に不安がある方、国外居住者、行方不明者などがいる場合は、通常より手続きに時間がかかるため、早めに司法書士へ確認する必要があります。
売主様・買主様が持参する主な書類
図にある本人確認時に必要書類を提出します。必要書類は、物件の内容や登記状況により変わる場合があります。下記は司法書士から案内される代表的な書類です。